Individualização de fração ideal em imóvel urbano e a aplicabilidade da Lei 13.465/2017 (REURB)
Um caso julgado pela Vara de Registros Públicos da Lapa, no Paraná, trouxe importante precedente sobre a possibilidade de individualizar a fração ideal de um imóvel urbano em condomínio, sem necessidade de ação de divisão por meio da Lei 13.465/2017, mais conhecida como Lei de Regularização Fundiária.
O imóvel estava registrado em condomínio entre três coproprietários, cada um com uma fração ideal, mas na prática cada condômino ocupava uma parte certa do terreno. Um deles, que residia em sua parcela de aproximadamente 700 m², buscou regularizar a situação e registrar apenas a sua parte. O cartório recusou o pedido, exigindo divisão amigável ou judicial, o que levou à instauração de dúvida registral.
O juízo julgou a dúvida improcedente e deferiu o registro, fundamentando-se na Lei nº 13.465/2017 (Reurb) e na legislação municipal aplicável. O entendimento foi de que, em imóveis em condomínio “pro diviso” — quando cada coproprietário já ocupa uma parte determinada —, é possível reconhecer e registrar a parcela de cada um sem necessidade de ação de divisão, desde que atendidos os requisitos legais.
No caso concreto, estavam presentes todos os elementos exigidos: planta e memorial descritivo elaborados por profissional habilitado, concordância expressa de todos os coproprietários e dos vizinhos confrontantes, prova da posse exclusiva e antiga da parcela, além da aprovação do Município por meio de Termo de Especialização. O magistrado destacou que essa “estremação” não configura parcelamento irregular, mas sim a regularização de uma situação consolidada.
Do ponto de vista jurídico, a decisão encontra respaldo na Lei nº 13.465/2017, especialmente nos dispositivos que tratam da regularização fundiária urbana e da possibilidade de especialização de frações ideais em situações consolidadas. O artigo 11 da referida lei prevê que a REURB pode ser aplicada em núcleos urbanos informais consolidados, permitindo a individualização de parcelas já ocupadas.
Além disso, a legislação municipal da Lapa autorizava o reconhecimento da especialização pelo Município, conferindo segurança jurídica ao procedimento. A medida também respeita os princípios da especialidade objetiva e da continuidade, previstos na Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), ao assegurar que cada matrícula corresponda a uma unidade autônoma devidamente descrita e individualizada.
A decisão demonstra que é possível individualizar e registrar a parte ocupada em imóvel em condomínio “pro diviso”, sem necessidade de ação de divisão, quando há aprovação do Município e concordância dos coproprietários e confrontantes. É indispensável comprovar a posse exclusiva e consolidada da parcela, anterior ao marco legal da regularização, e o procedimento não configura parcelamento irregular, mas sim a regularização de uma situação consolidada.
O julgamento da Vara de Registros Públicos da Lapa/PR representa avanço na aplicação da Lei nº 13.465/2017, ao permitir a individualização de frações ideais em imóveis urbanos já ocupados de forma consolidada. Trata-se de medida que simplifica procedimentos, fortalece a regularização fundiária e assegura maior efetividade ao direito de propriedade, sem necessidade de ação judicial de divisão.
Dra. Débora de Castro da Rocha (41) 9777-0048 é a colunista semanalmente nesta plataforma com a coluna Direito Imobiliário.
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