Coluna Direito Imobiliário: Dra. Débora de Castro da Rocha

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Aviso de rescisão de contrato de locação pode ser enviado por e-mail, decide o STJ

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no Recurso Especial nº 2.089.739 – MG (2023/0275973-6) sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi, proferiu uma decisão unânime que pode impactar a forma como inquilinos e locadores se comunicam durante processos de rescisão de contratos de locação.

O colegiado estabeleceu que o aviso sobre a intenção do inquilino de rescindir o contrato pode ser enviado por e-mail, sem a necessidade de formalidades complexas, bastando que o comunicado seja feito por escrito e que chegue ao locador ou a alguém que o represente.

O caso que levou à decisão ocorreu quando uma locatária enfrentou uma execução por suposta falta de pagamento de aluguéis. Em sua defesa, alegou ter encaminhado um e-mail à advogada da locadora, informando previamente o seu desejo de rescindir o contrato. Com base nessa comunicação, a locatária entendia que os valores cobrados não seriam devidos.

O juízo de primeira instância reconheceu que parte da cobrança era excessiva, o Tribunal Estadual, por sua vez, manteve a decisão, considerando que a locatária havia comprovado sua tentativa de rescindir o contrato e devolver as chaves.

No entanto, a locadora recorreu ao STJ, argumentando que o simples envio de um e-mail à sua advogada não atenderia à exigência legal de prévio aviso por escrito, isso porque segundo a locadora, a locatária deveria ter cumprido a formalidade legal para efetivar a rescisão, e, portanto, estaria obrigada a pagar os aluguéis até a efetiva entrega das chaves.

A relatora do caso no STJ, ministra Nancy Andrighi, confirmou a decisão do tribunal estadual, destacando que a Lei de Locações, em seu artigo 6º, determina que o aviso de denúncia em contrato de locação por prazo indeterminado deve ser feito por escrito e com antecedência mínima de 30 dias.

No entanto, a Ministra ressaltou que a lei não especifica o meio pelo qual o aviso deve ser feito, e baseando-se na doutrina, esclareceu que a norma exige apenas que o aviso seja por escrito, sendo suficiente que a intenção do locatário de denunciar o contrato de locação por tempo indeterminado chegue ao locador.

Por outro lado, a relatora ressaltou que a boa-fé do locatário ou as tentativas frustradas de aviso ao locador, por si só, não suprem a exigência legal para que a intenção de encerrar o contrato produza efeitos, sendo necessário garantir que a mensagem chegue ao locador, pois segundo a Ministra, a formalidade, portanto, embora mitigada, não deve ser eliminada.

Como o Tribunal Estadual, ao analisar as provas do processo, concluiu que a troca de e-mails foi suficiente para que chegasse ao conhecimento da locadora a disposição da locatária de denunciar o contrato, a Terceira Turma manteve o acórdão recorrido.

A decisão do STJ em tese traz maior flexibilidade na forma como os inquilinos podem comunicar sua intenção de rescindir contratos de locação, trazendo dessa forma precedente para que o uso do e-mail como meio de comunicação seja reconhecido como válido, desde que o aviso seja feito por escrito e chegue ao conhecimento do locador. Portanto, inquilinos e locadores podem se beneficiar dessa interpretação mais ampla da lei para facilitar a comunicação.

**A Dra. Débora de Castro da Rocha é formada em Direito pela Faculdade de Direito de Curitiba, advogada especializada e referência no direito imobiliário no país, tendo recebido muitos prêmios pela destacada atuação, inclusive, prêmios internacionais, atendendo de forma expressiva demandas do direito imobiliário em todo país e atendendo clientes no exterior, além de brilhante jornalista. Escreve neste espaço semanalmente.  debora@dcradvocacia.com.br – www.dcradvocacia.com.br

Fotografia: Cla Ribeiro